Главная | Автоюрист | Оценка при сдаче в аренду

Об объекте оценки при сдаче имущества в аренду


Объект оценки - арендная плата и ставка аренды Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание "оценка арендной платы и арендной ставки", такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Закон не предусматривает "плату" в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае надо говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования, а не "оценки платы", хотя подразумевается, что величина этой "платы" совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав. Объект оценки следут определить как: А в задании на оценку нужно перечислить основные условия предполагаемого или уже существующего арендного договора. Но, несмотря на некоторые шероховатости, употребление термина "оценка арендной платы и ставки аренды" стало повсеместным, поэтому в дальнейшем будем придерживаться этой устоявшейся терминологии.

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора? Наиболее важные параметры - это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов электроэнергии, воды, тепла , ограничения на время использования в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений , условия финансового стимулирования арендатора предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения.

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, а это очень важное право. Параметры сравнения объекта оценки и аналогов Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги - предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку.

То есть нужно подобрать не только сопоставимые с объектом оценки по физическим параметрам аналоги, но и подобрать схожие условия аренды. Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто.

это, Оценка при сдаче в аренду никак

На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости в г. Москве, всегда можно подобрать близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров - условиями арендного договора?

Оценка при сдаче в аренду Вэйнамонда

Здесь возможны две ситуации: Первая - объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения. Вторая ситуация - это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений.

Удивительно, но факт! Применение данного метода позволяет достаточно просто и убедительно обосновать использованные корректировки. Услуги по оценке стоимости аренды Наша компания имеет более чем летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов кроме рынка земли, здесь долгосрочная аренда является типовым предложением.

Удивительно, но факт! Для примера использования толкования понятия объекта оценки, связанного с арендными отношениями, обратим внимание на представленную в [2] проблему определения понятия объекта оценки в случае, когда заказчику нужно установить стоимость его собственного здания, расположенного на земельном участке, арендуемом у государства. Но как быть со второй группой параметров - условиями арендного договора?

В этом случае придется работать с аналогами близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды и вводить существенную корректировку на срок аренды. Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды обязательно проходит экспертизу в соответствующих государственных органах на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не принимается для целей совершения сделки по сдаче в аренду данного объекта. Какие замечания предъявляются к отчетам? В нашем случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора.

То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора см. Право на заключение договора. Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником, этот пункт содержится в статье 10 "Закона об оценочной деятельности в РФ".

Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор - коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора - поручение арендодателя арендатору заключить договор на оценку объекта аренды, в противном случае по формальным основаниям отчет могут не принять.

Любой метод оценки из сравнительного подхода оценки стоимости недвижимости требует введения корректировок, а стандарты оценочной деятельности ФСО-1 требуют привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Этот метод подробно описан в книге Е. Озерова "Экономический анализ и оценка недвижимости". Поскольку количественные поправки в этом методе не вводятся, то не нужно указывать, при каких условиях и почему эта поправка будет иметь то или иное значение.

Вот Оценка при сдаче в аренду Диаспар, полностью

Достаточно лишь указать, при каких условия поправка есть, а при каких - нет. Применение данного метода позволяет достаточно просто и убедительно обосновать использованные корректировки. Достаточность и полнота исследования. Способ проверки достаточности исследованной информации при применении метода качественных корректировок можно найти, если обратится к самому определению достаточности, данному в ФСО Действительно, можно просто взять и расширить перечень исследованных аналогов и посмотреть, как изменится итоговая стоимость при увеличении количества аналогов.

Если стоимость не изменится или изменится незначительно, то можно говорить, что исследование выполнено в достаточном объеме и требование ФСО-1 о достаточности информации также выполнено. Подробнее ознакомиться с практическим применением метода качественных сравнений можно на примере отчета об оценке ставки аренды , подготовленного специалистами нашей компании. Услуги по оценке стоимости аренды Наша компания имеет более чем летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки дней. Для проведения оценки потребуются следующие документы: Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду или иной правоподтверждающий документ.

Технический кадастровый паспорт БТИ.

Читайте также:

  • Как посчитать года для транспортного налога
  • Денежная выплата при сокращении штата крым
  • Образец договора купли продажи недвижимого имущества за 2000 г
  • Как подать жалобу в европейский суд самостоятельно
  • Образец ответа на выявленные нарушения налоговой
  • Новый закон о быстрых займах 2017
  • Заявка на ипотеку онлайн отзывы
  • Консультация юриста

    rusbomond.ru